知っておいて損はない!不動産投資をするなら覚えておきたい減価償却費の仕組み

      2017/05/22


先週、ハワイ不動産投資の減価償却のメリットをお話しました。今日はもう少し掘り下げて、『減価償却の仕組み』についてわかりやすくお話ししようと思います。

不動産投資するなら、この辺は覚えておきたいですよね〜

覚えられなかったら、ブックマークしておいて、必要なときに読み返してくださいね!

 

減価償却費のしくみ

前回、減価償却の2つのメリットでお話しましたが、

不動産所得=総収入ー必要経費

でしたね。

この『必要経費』の中にあるのが『減価償却費』です。

 

減価償却費の計算式

減価償却費は以下の計算方法で算出されます。

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では、それぞれの項目について、お話していきます。

 

”建物部分”の取得価格

減価償却は<建物>だけが対象です。

購入価格ではなく、『建物部分の取得価格』なので気をつけましょう。

売買契約書に『建物部分の取得価格』が明記されていない場合には、取引した不動産会社に聞いてみればすぐわかるので問い合わせてみてください。

 

償却率とは?

耐用年数に応じて、償却率は変わります。

国税庁が発表している減価償却資産の償却率表を見てみてください。

 

耐用年数とは?

建物の構造によって、耐用年数(=建物の使用可能年数)が以下のように法律で定められています。(実際の建物の寿命とは関係ありません)

建物の構造 耐用年数
鉄筋コンクリート(RC) 47年
重量鉄骨 34年
軽量鉄骨 19年
木造 22年

①新築の物件の場合 — 上記の耐用年数をそのまま償却率の表に当てはめます。

②中古物件の場合 — 耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2

③耐用年数を超えている場合 — 法定耐用年数×0.2

ややこしい、、、ですね

ここはウィンドウをクローズしたいのをこらえて、先を読んでくださいね〜。

 

ケーススタディ:上記3つのケースをそれぞれ実際に計算してみます。

 

例1:木造新築 2016年2月1日に取得

新築の物件の場合は、先ほどの水色の表をみて、耐用年数を見つけます。

木造、新築なので、そのまま『22年』を使います。


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仮に、建物部分の取得価格が仮に3000万円だったとしたら、、、。

(購入価格=建物部分の取得価格ではないので、注意!)

[建物取得価格 x 償却率 = 減価償却費]

3000 x 0.046 = 138万円が減価償却費になります。

毎年、138万円ずつ、22年間、減価償却費として計上できます。

 

例2:築30年の鉄筋コンクリートのコンドミニアム 2016年2月1日取得

  • 法定耐用年数は、先ほどの水色の表によると『47年』
  • 経過年数は『30年』

②の中古物件の場合 の式を使って、、。

耐用年数=(47-30) + 30 x 0.2 = 23年

そして、償却率表の23年のところを見ると、、、。

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仮に、建物部分の取得価格が仮に1500万円だったとしたら、、、。

[建物取得価格 x 償却率 = 減価償却費]

1500 x 0.044 = 66万円 となります。

毎年、66万円ずつ、23年間、減価償却費として計上できます。

 

例3:築50年の木造の一軒家 2016年2月1日取得

  • 法定耐用年数は、先ほどの水色の表によると『22年』
  • 経過年数は『50年』

③の耐用年数を超えている場合の式→ 法定耐用年数×0.2 を使います。

耐用年数は、先の水色の表を見ると『22年』でしたね。

22 x 0.2 = 4.4年

端数は切り捨てなので、『4年』が耐用年数になります。

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仮に、建物部分の取得価格が2000万円だったとしたら、、、。

(しつこいようですが、購入価格=建物部分の取得価格ではないので、注意!)

[建物取得価格 x 償却率 = 減価償却費]

2000万 x 0.250 = 500万円 となります。

毎年、500万円ずつ、4年間、減価償却費として計上できます。

これを活用しない手はありませんね!

 

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ここでお話しした内容は情報提供のみを目的としています。法律、会計のアドバイスを提供するものではありません。また、各個人、組織などの状況によって変わる場合がありますので、具体的な税金、相続に関する情報については、税理士、会計士など資格を持つ専門家にご相談ください。


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