ハワイ不動産を買って節税?減価償却の2つのメリット

      2016/04/24


日本在住の方がハワイで不動産を購入するときの目的の1つに『節税効果』があります。

今日は、ハワイ不動産投資における『減価償却』の2つのメリットついて、初めての人にもわかりやすく説明したいと思います。

まずは基本から、、、。

 

不動産所得 とは?

不動産所得とは、その年の総収入金額から必要経費を差し引いたものです。

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この『必要経費』には、以下のものが含まれます。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理業務費用
  • 保険料
  • 減価償却費
  • 税金
  • ローンの利息
  • 税理士費用
  • その他の不動産管理に費やした交通費、通信費、仲介手数料など

この中で『減価償却費』は実際に支出がないのに、収入金額から差し引けますので、これが節税に大きな役目を果たすというわけです。

 

不動産における『減価償却』とは?

取得した不動産は時とともに劣化します。つまり、<劣化するもの=建物>だけが『減価償却費』の対象となります。言い換えれば、<劣化しないもの=土地>は計上できません。

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『建物のみ対象』これを覚えておいてください。

 

では、なぜハワイ不動産の『減価償却』にメリットがあるのでしょうか?

ハワイ不動産における『減価償却』のメリット

 

メリット1:建物の比率が高い

それは、土地:建物の比率にあります。

日本の場合、土地の価値が大きく、その比率は大体[土地:建物=8:2]が主と言われています。

一方、ハワイでは[土地:建物=2:8]という物件を見つけることができます。

例えば、、、これはあるワイキキのコンドミニアムの土地評価額です。

 

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建物の比率が、8割を超えていますね!(87.6%もあります)

このように、建物部分の比率が高い物件を探せば、減価償却を多く計上できるというメリットがあるのです。

 

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メリット2:ハワイには4年から9年で償却可能な中古物件が多い

なぜ、中古物件=メリットがあるのでしょう?

一定の耐用年数*1を超えた建物は、以下の年数で償却ができるのです。

  • 鉄筋コンクリート(RC) 47年を超えたもの:9年で償却
  • 重量鉄骨 34年を超えたもの:6年で償却
  • 軽量鉄骨 19年を超えたもの:3年で償却
  • 木造   22年を超えたもの:4年で償却

ハワイには上記築年数を超えた建物が少なくありません。しかも、他の州に比べ物件の価値がそれほど下がらないと言われています。

事実、2015年はコンドミニアムの中間価格は2014年に比べ、6.9%も上昇しました。*2

9年の減価償却を終えたら、売却してキャピタルゲインを得ることも夢ではありません。

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*1 耐用年数(=建物の使用可能年数)の詳しい説明ついては、『不動産投資をするなら覚えておきたい減価償却費の仕組み』を読んでみてださいね

*2 ハワイに不動産を買うのが不安な人へ:ハワイ不動産は値上がりする? でも詳しく説明しています。

 

実例〜 ワイキキのコンドミニアムと減価償却費

ワイキキの真ん中にあるコンドミニアムで、どのくらいの減価償却が得られるのか?試算してみました。

 

物件概要

  • 購入価格:$402,000 (約4500万円:$1=112yen)
  • 建物比率:87.8%
  • 築48年
  • 鉄筋コンクリート
  • 2寝室2浴室1専用パーキング付
  • 室内84 ㎡
  • シティビュー。ビルの隙間から海が少し見える
  • スーパーまで徒歩5分以内
  • プールあり
  • 固定資産税 $1464/年(約16万4千円)
  • 管理費 $8,244/年(約92万円3千円)

室内はこんな感じ。

living room

バスルームはこんなです。

bath room

 

試算してみました!

 

①建物部分の所得価格 x ②償却率 = ③減価償却費 ですので、、。

 

①建物部分の所得価格

建物比率は87.8%でした。

購入価格($402,000)x 87.8%= $352,956(3,953万円)$1=112yenとして

 

②償却率

鉄筋コンクリートの耐用年数は47年でした。

本物件は築48年なので、9年が耐用年数(=償却)になります。

以下の表で償却率を見ると、0.112

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③減価償却費

$352,956 x 0.112 = $39,531.07 (4,427,480円)

442万7,480円を毎年、9年間計上できることになります。

 

ちなみに、同コンドミニアムの賃貸相場は月$2,350〜$2,500。

年間$27,600~$30,000(309〜336万円)の家賃収入も見込めます。

 

まとめると、、

  • 家賃収入:336万円/年
  • 固定資産税:16万4千円/年
  • 管理費:92万円3千円/年
  • 減価償却費:442万7,480円/年 x 9年

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他にもオススメの物件はたくさんございます。

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